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            4大信号道破2020年房价走向,买不买房清楚了

            还有不到20天,我们就要迎来2020年了。回头看看这一年的房地产市场,虽然年初经历了“小阳春”,但由于只出现在部分地区,而且持续时间比较短,所以影响有限。此外,由于从今年4月开始,全国房地产市场就进入到了楼市调控升级加码的过程当中,所以总体来看,2019年的楼市可以用“平稳调整”四个字来概括。

            具体来看,前11个月,全国各省市发布调控570次左右,密集程度刷新了历年的调控纪录,受此影响,很多热点城市的房价都迎来了下跌。根据中国社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,最近一年以来,核心城市的房价普遍止涨趋稳,比如广州、青岛、济南、长沙、武汉、郑州、西安、福州、石家庄等城市的房价都跌回到了一年前的水平。其中,青岛同比下跌了11.67%,济南同比下跌了8.89%,长沙同比下跌了6.62%。

            可到了年末,房地产市场并不平静,关于2020年调控放松的声音和房价上涨的声音不断出现。11月底,在上海某论坛上,中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示,很多人都说房价要跌,但房地产投资下行造成的供需缺口可能导致半年到一年后房价上涨。时隔不久,12月6日,在济南某房地产论坛上,经济学者马光远也同样表示,2020年调控放松的概率较大,部分热点城市的房价可能会出现反弹。

            在调控密集出台和房价下跌的当前,楼市看涨言论的出现,着实让一部分观望中的购房者变得纠结和迷茫起来。其实,笔者认为,专家学者的言论参考即可,不可全信,因为对于政策性市场来说,决定楼市走向的关键还是要看政策。临近年底,要判断2020年的楼市走向,国家经济工作会议无疑是重要的窗口。据央媒报道,在2019年的经济工作会议上,国家对2020年的房地产进行了明确定调:

            要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场的平稳健康发展。

            在笔者看来,国家对2020年房地产市场的“一锤定音”,打破了最近一段时间以来,房地产市场当中关于调控放松的幻想,更给观望和纠结中的购房者吃下了定心丸。虽然字数不多,但字里行间都透露出了4个明确的信号,2020年要不要买房已经清楚了。

            国家“一锤定音”,4大信号道破2020年房价走向,买不买房清楚了

            第一,连续两年提及房住不炒,国家调控楼市的决心不变,炒房的空间和概率越来越小。

            最近一段时间以来,笔者经常看到不少文章或者听到不少声音,都表示这个会议上没有提及房住不炒,那个报告里没有写房住不炒,弄得不少购房者都紧张兮兮的。其实,在笔者看来,国家都多次明确定调了,无论提或者不提,房住不炒都在那里,没必要过度解读。与2018年一样,这一次,国家又重申了房住不炒的定位,这说明国家遏制投机炒房的决心不变,同时意味着2020年全国房地产调控的整体基调依然从紧,所以投机炒房的空间和概率越来越小了。

            国家“一锤定音”,4大信号道破2020年房价走向,买不买房清楚了

            第二,楼市走向稳字当头,双向调控将逐步成为常态化,既要防止大涨,也要防止大跌。

            在房住不炒的前提下,国家明确2020年要全面落实因城施策,这意味着双向调控将逐步成为常态化:既会防止房价大涨,也会防止房价大跌。说得通俗一点,如果一个城市的房价上涨压力比较大,调控继续升级的可能性就比较大,比如今年大连出台了“限涨令”,就要求房价只准下跌不准上涨,但跌幅不能超过申报价的5%。反之,如果房价下行压力较大,那么短期调控措施退出的可能性就比较大。比如,马鞍山出台了“限跌令”,要求降价不得超10%。总而言之,无论调控是收紧还是松动,目的都是稳字当头。

            国家“一锤定音”,4大信号道破2020年房价走向,买不买房清楚了

            第三,住房总量已经稳定,房地产将告别大拆大建,未来4万亿“旧改”将代替“棚改”。

            根据财政部数据显示,2018年我国各地棚户区改造共计626万套,而02019年全年计划仅为285万套,用腰斩来形容不足为过。伴随棚改政策的逐步退出和淡化,现阶段国家已经明确将“旧改”提上日程,即对大量的老旧小区进行修补和翻新,比如加装电梯等,完善小区的各类配套设施。那么,旧改的发展空间有多大呢?

            笔者认为,目前我国住房总量足够了,有专家说已经够二三十亿人居住了,也有的说仅空置房就足够16亿人居住了,所以“旧改”代替“棚改”是大势所趋,不仅可以改善居住环境,同样也可以提升房子的升值空间。此外,数据显示,目前全国各地需要改造的老旧小区大约17万,投资额达4万亿,涉及上亿人口。对此,中原地产分析师张大伟表示,这或将是房地产市场的新风口,未来会有更多企业进入。笔者认为,“旧改”代替“棚改”意味着大拆大建的阶段将渐行渐远。

            国家“一锤定音”,4大信号道破2020年房价走向,买不买房清楚了

            第四,房地产长效机制加快推进,住房方式更加多样化,楼市回归理性是大势所趋。

            回顾2018年,关于房地产长效机制的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制”,而这一次的表述为“全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。在笔者看来,最大的变化就是从“构建”到“全面落实”的转变,这意味着2020年房地产长效机制将会加快推进,具体来看,住房租赁市场将迎来进一步发展,而且此前央行报告中也明确将会引导资金支持租赁市场的发展。此外,在盘活存量房的大背景下,除了“旧改”,未来房地产税或许也会迎来新的突破,从而把空闲的房子推向市场,满足更多的住房需求。总而言之,住房方式更加多样化,楼市回归理性是大势所趋。

            国家“一锤定音”,4大信号道破2020年房价走向,买不买房清楚了

            国家一锤定音,2020年刚需可以有信心了

            通过上文分析,我们可以得出一个明确的结论:对于楼市调控,国家已经动了“真格”。此前,孙宏斌就曾表示,本轮楼市调控是一个长期的行为,所以大家应该认清形势,不要抱有幻想。数据显示,2019、2020、2021年房企有息负债规模分别为6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,这意味着未来两年开发商仍将面临偿债高峰期。因此,面临基调仍然从紧的房地产调控态势,房企可能会继续迎来洗牌。此外,囤房客的日子也不好过,房价不涨不跌,除了持有成本会增加,想要变现也并非易事。因此,伴随国家对2020年楼市的定调,中小房企和囤房客可能要“寝食难安”了。

            但是,楼市趋于平稳,对于普通购房者来说,显然是一个好消息,有足够的经济能力可以考虑买房,反之则可以考虑先租后买,因为既不用担心房价过快上涨给自己带来压力,也不用担心房价过快下跌给自己带来损失。此外,因城施策成为常态化,各地或将在公积金、人才购房补贴、住房租赁等方面逐步形成利好刚需或改善者的氛围。总而言之,2020年楼市稳字当头,这让普通购房者可以更加安心和理性的选择自己的住房方式。

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